Lunes de hipotecas: Refinanciamiento de su hipoteca

Cuando refinancia su hipoteca, obtiene un nuevo préstamo hipotecario y utiliza parte o la totalidad de los fondos para pagar el préstamo existente.

¿Por qué refinanciar su hipoteca?

Hay una variedad de razones por las cuales usted podría considerar refinanciar su hipoteca, tales como:

• Reducir el pago mensual de su hipoteca refinanciándola a una tasa de interés más baja
• Acortar la duración de su préstamo (por ejemplo, de una hipoteca de 30 años a una hipoteca de 15 años) para reducir potencialmente los cargos por intereses a lo largo del tiempo
• Acceder a efectivo adicional a través de una refinanciación con retiro de efectivo para pagar mejoras en el hogar, pagar la universidad o consolidar deudas.
• Refinanciar su hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o a una nueva ARM con mejores condiciones

¿Cuándo conviene refinanciar?

Antes se decía que no se debía refinanciar a menos que las tasas de interés fueran al menos un 2 % inferiores a la de la hipoteca actual. Sin embargo, incluso una diferencia del 1 % al 1,5 % puede ser conveniente para algunos propietarios.

Además de las tasas de interés, también debe considerar el tiempo que planea permanecer en su casa actual, los costos asociados con la obtención de un nuevo préstamo y la cantidad de capital que tiene en su casa.

En última instancia, puede ser conveniente refinanciar si está seguro de que podrá recuperar el costo de la refinanciación mientras sea propietario de la vivienda. Por lo tanto, es importante hacer los cálculos con anticipación y calcular su punto de equilibrio (el punto en el que comenzará a ahorrar dinero después de pagar los costos de cierre). Idealmente, debería poder recuperar los costos de la refinanciación en un año o menos.

Sin retiro de efectivo versus refinanciamiento con retiro de efectivo

La refinanciación sin desembolso de efectivo se produce cuando el monto de su nuevo préstamo no excede su deuda hipotecaria actual (más puntos y costos de cierre). Con este tipo de refinanciación, puede obtener un préstamo de hasta el 95 % del valor de tasación de su vivienda, dependiendo del tipo de préstamo solicitado y otros factores.

Una refinanciación con retiro de efectivo ocurre cuando usted pide prestado más de lo que debe en su hipoteca actual. En este caso, a menudo está limitado a pedir prestado no más del 75 al 80 por ciento del valor tasado de su propiedad. Cualquier excedente restante después de haber pagado una hipoteca actual puede usarse como considere oportuno.

La refinanciación con retiro de efectivo tiene ciertas ventajas. El tipo de interés que pagará por el préstamo hipotecario suele ser inferior al de otras deudas (por ejemplo, préstamos para automóviles, préstamos personales, tarjetas de crédito e incluso algunos préstamos estudiantiles). Además, los intereses de su hipoteca refinanciada suelen ser deducibles de impuestos, mientras que los intereses de la deuda de consumo no lo son.

La refinanciación con retiro de efectivo también tiene desventajas. Con esta modalidad, su hipoteca refinanciada está garantizada por un gravamen sobre su vivienda. Por lo tanto, si no puede realizar los pagos de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y venderla para pagarla.

Los costos asociados a la refinanciación

Si bien la refinanciación a menudo puede ahorrarle dinero a lo largo de su hipoteca, este ahorro puede tener un precio. Normalmente, deberá pagar diversas comisiones iniciales, incluyendo puntos y costos de cierre. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen refinanciación "sin puntos ni costos de cierre", que incluye los costos en el saldo total de su préstamo o cobra una tasa de interés más alta. Los costos de cierre típicos incluyen:

• Tarifa de solicitud
• honorarios de tasación
• Tarifa de informe de crédito
• Honorarios de abogados/legales
• Tarifa de originación de préstamo
• Costos de la encuesta
• Impuestos
• Búsqueda de título
• Seguro de título

¿Existen ventajas fiscales con la refinanciación?

Si paga puntos al refinanciar su hipoteca, podría deducirlos. Para que los puntos sean deducibles, su prestamista debe haberlos cobrado como intereses iniciales a cambio de una tasa de interés más baja en su préstamo. Si los puntos se cobraron por servicios prestados por el prestamista durante la preparación o tramitación del préstamo, no son deducibles.

Al deducir puntos, tenga en cuenta que, a diferencia de los puntos pagados por un préstamo para la compra de una vivienda, los puntos pagados por un préstamo refinanciado generalmente no se pueden deducir en el año en que se pagaron. En cambio, es posible que deban amortizarse durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, supongamos que refinancia una hipoteca de $300,000 a 30 años y paga $6,000 en puntos. Podría deducir 1/30 de esos puntos cada año durante el plazo del préstamo de 30 años, o $200 al año.

La única excepción a la regla de amortización es si parte de su préstamo refinanciado se utiliza para realizar mejoras en su vivienda principal. En ese caso, podría deducir la parte de los puntos asignables a las mejoras en la vivienda en el año en que se pagan. Además, si decide refinanciar de nuevo o vender su vivienda en el futuro, generalmente puede reclamar la totalidad de la deducción no amortizada restante.

Para obtener más información sobre la deducibilidad de puntos, consulte la Publicación 936 del IRS. Otros costos en los que pueda incurrir por la refinanciación, como el registro, la búsqueda de título, la tasación y los honorarios de abogados, no son deducibles. Además, a diferencia de los costos asociados con la compra de una vivienda, los costos asociados con una refinanciación no se pueden agregar al valor de la vivienda para fines del impuesto sobre la renta.

Una palabra sobre la refinanciación y el Programa Making Home Affordable

El Programa de Viviendas Asequibles (MHA) fue creado por la administración Obama para estabilizar el mercado inmobiliario estadounidense. El MHA ofrece diversos programas diseñados para satisfacer las diversas necesidades de los propietarios de vivienda, incluyendo uno que les permite refinanciar sus hipotecas a una tasa más baja, incluso si su vivienda ha perdido valor. Para más información sobre el MHA, visite www.makinghomeaffordable.gov.

Esta publicación se publicó en colaboración con un proveedor de marketing externo. Fuente original: Broadridge Advisor Solutions.