Lunes hipotecario: Los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda

En la jerga fiscal, su residencia principal es el lugar donde reside legalmente. Normalmente es el lugar donde pasa la mayor parte del tiempo, pero hay otros factores que también son relevantes para determinar su residencia principal. Muchos de los beneficios fiscales asociados con la propiedad de una vivienda se aplican principalmente a su residencia principal; se aplican diferentes normas a las segundas residencias y las propiedades de inversión. Esto es lo que necesita saber para que ser propietario de una vivienda sea realmente rentable a la hora de pagar impuestos.

Deducción de intereses hipotecarios

Una de las ventajas fiscales más importantes de ser propietario de una vivienda es la posibilidad de deducir los intereses hipotecarios que pague. Si detalla las deducciones en el Anexo A de su declaración federal de impuestos sobre la renta, generalmente podrá deducir los intereses que pague por la deuda derivada de un préstamo utilizado para comprar, construir o mejorar su vivienda, siempre que el préstamo esté garantizado por su propia vivienda. En términos fiscales, esto se conoce como "deuda por adquisición de vivienda". Puede deducir la deuda por adquisición de vivienda tanto de una segunda vivienda como de su vivienda principal (sin embargo, tenga en cuenta que, en el caso de las segundas viviendas, se aplican normas especiales si la alquila durante parte del año).

Para deudas hipotecarias contraídas antes del 16 de diciembre de 2017, hasta 1 millón de TP4T1 de deuda por adquisición de vivienda (1 millón de TP4T500,000 si está casado y presenta su declaración por separado) califica para la deducción de intereses. Si su préstamo hipotecario supera 1 millón de TP4T1, es posible que parte de los intereses que pague no sean deducibles.

Para las deudas hipotecarias contraídas después del 15 de diciembre de 2017, hasta $750,000 de deuda por adquisición de vivienda ($375,000 si está casado y presenta su declaración por separado) califica para la deducción de intereses. Si su préstamo hipotecario supera los $750,000, es posible que parte de los intereses que pague no sean deducibles.

Ya no se permite la deducción de intereses sobre deudas con garantía hipotecaria. El capital de la vivienda utilizado para mejoras sustanciales en su vivienda no se considera deuda con garantía hipotecaria y aún puede calificar para la deducción de intereses.

Para obtener más información, consulte la Publicación 936 del IRS.

Seguro hipotecario

Por lo general, puede considerar los montos pagados durante 2021 por un seguro hipotecario calificado como intereses hipotecarios, siempre que el seguro estuviera asociado con una deuda para la adquisición de una vivienda y se pagara en virtud de un contrato de seguro emitido después de 2006. El seguro hipotecario calificado es un seguro hipotecario proporcionado por el Departamento de Asuntos de Veteranos, la Administración Federal de Vivienda, el Servicio de Vivienda Rural y proveedores de seguros hipotecarios privados (PMI) calificados. Sin embargo, la deducción se elimina gradualmente si sus ingresos brutos ajustados superaron los 100.000 T/T (100.000 T/T si está casado y presenta la declaración por separado).

A partir de 2022, los montos pagados por un seguro hipotecario calificado generalmente no son deducibles.

Deducción de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria

Si detalla las deducciones en el Anexo A, generalmente también puede deducir los impuestos sobre bienes raíces pagados sobre su propiedad en el año en que se pagan a la autoridad fiscal. Sin embargo, entre 2018 y 2025, las personas pueden reclamar una deducción detallada de hasta 10.000 T/T (10.000 T/T para casados que presentan la declaración por separado) por impuestos estatales y locales sobre la propiedad e impuestos estatales y locales sobre la renta (o impuestos sobre las ventas en lugar de impuestos sobre la renta). Anteriormente, no había límites en dólares.

Si paga sus impuestos inmobiliarios a través de una cuenta de depósito en garantía, solo podrá deducir de dicha cuenta los impuestos inmobiliarios efectivamente pagados por su prestamista durante el año. Solo el propietario legal de la propiedad puede deducir los impuestos inmobiliarios. No puede deducir las cuotas de la asociación de propietarios, ya que no las impone ningún gobierno estatal ni local.

Consideraciones sobre el AMT

Si está sujeto al impuesto mínimo alternativo (AMT) en un año determinado, su capacidad para deducir impuestos sobre bienes raíces podría ser limitada. Esto se debe a que, según el cálculo del AMT, no se permiten deducciones por impuestos estatales y locales, incluido el impuesto sobre bienes raíces.

Deducción de puntos y costos de cierre

Comprar una casa ya es bastante confuso sin tener que preocuparse por cómo gestionar los gastos de cierre a la hora de pagar impuestos. Al solicitar un préstamo para comprar una vivienda o al refinanciar un préstamo existente, probablemente se le cobrarán gastos de cierre. Estos pueden incluir puntos, así como honorarios de abogados, gastos de registro, gastos de búsqueda de título, gastos de tasación y gastos de preparación y tramitación de préstamos o documentos. Necesitará saber si puede deducir estos gastos (parcial o totalmente) en su declaración de impuestos federales sobre la renta o si simplemente se suman al costo base de su vivienda.

Antes de abordar este tema, definamos un término. Los puntos son ciertos cargos que se pagan al obtener una hipoteca. A veces se denominan comisiones de apertura del préstamo. Un punto suele equivaler al uno por ciento del monto del préstamo. Al comprar su vivienda principal, puede deducir los puntos en su totalidad el año en que los paga si detalla las deducciones y cumple ciertos requisitos. Incluso puede deducir los puntos que el vendedor paga por usted. Puede encontrar más información sobre estos requisitos en la Publicación 936 del IRS.

Los préstamos refinanciados se tratan de forma diferente. Generalmente, los puntos que pagas por un préstamo refinanciado no son deducibles en su totalidad en el año en que los pagas. En cambio, se deducen de forma prorrateada durante la vigencia del préstamo. En otras palabras, puedes deducir una parte de los puntos cada año. Sin embargo, si el préstamo se utiliza para realizar mejoras en tu vivienda principal, es posible que puedas deducir los puntos en su totalidad en el año en que se pagan.

¿Qué pasa con los demás gastos de cierre y liquidación? Generalmente, no puede deducir estos costos en su declaración de impuestos. En su lugar, debe ajustar su base imponible (el costo, más o menos ciertos factores) de su vivienda. Por ejemplo, aumentaría su base imponible para reflejar ciertos costos de cierre, incluyendo:

Tarifas de resúmenes

• Cargos por instalación de servicios públicos
• honorarios legales
• Tarifas de grabación
• Encuestas
• Impuestos de transferencia o de timbre
• Seguro de título del propietario

Para obtener más información, consulte la Publicación 530 del IRS.

Tratamiento fiscal de las mejoras y reparaciones del hogar

Las mejoras y reparaciones del hogar generalmente no son deducibles. Sin embargo, las mejoras pueden aumentar la base imponible de su vivienda (lo que a su vez puede reducir su carga fiscal al venderla). Las mejoras agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan a un nuevo uso. Por ejemplo, la instalación de una terraza, una piscina incorporada o un segundo baño se consideraría una mejora. En cambio, una reparación simplemente mantiene su vivienda en buen estado de funcionamiento. Las reparaciones y el mantenimiento regulares (por ejemplo, repintar la casa y arreglar las canaletas) no se consideran mejoras y no se incluyen en la base imponible de su vivienda. Sin embargo, si las reparaciones se realizan como parte de una remodelación extensa de su vivienda, todo el trabajo puede considerarse una mejora.

Exclusión de ganancia de capital al vender su casa

Si vende su vivienda principal con pérdidas, generalmente no podrá deducirlas en su declaración de impuestos. Si vende su vivienda principal con ganancias, podría excluir parte o la totalidad de las ganancias del impuesto federal sobre la renta.

En general, la ganancia (o pérdida) de capital por la venta de su vivienda principal equivale al precio de venta de su vivienda menos su base imponible ajustada. Esta base imponible ajustada es el costo de la propiedad (es decir, lo que pagó inicialmente por ella), más las cantidades pagadas por mejoras de capital, menos la depreciación y las pérdidas por siniestros declaradas a efectos fiscales.

Si cumple con todos los requisitos, puede excluir del impuesto federal sobre la renta hasta $250,000 ($500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta) de cualquier ganancia de capital derivada de la venta de su vivienda principal. Cualquier cantidad que supere estos límites generalmente está sujeta a impuestos. Por lo general, esta exclusión solo se puede aplicar una vez cada dos años. Para poder optar a la exclusión, debe haber sido propietario y utilizado la vivienda como residencia principal durante dos de los cinco años anteriores a la venta.

Por ejemplo, usted y su cónyuge compraron su casa en 1981 por $200,000. Han vivido en ella desde entonces y presentan declaraciones de impuestos federales sobre la renta conjuntas. Vendieron la casa ayer por $350,000. La ganancia total de $150,000 ($350,000 – $200,000) es excluible. Esto significa que no tienen que declarar la venta de su casa en su declaración de impuestos federales sobre la renta.

¿Qué ocurre si no cumple con la regla de dos de cada cinco años? ¿O si aplicó la exclusión de ganancias de capital en los últimos dos años con respecto a una vivienda principal diferente? Aún podría excluir parte de su ganancia si la venta de su vivienda se debió a un cambio de lugar de trabajo, motivos de salud u otras circunstancias imprevistas. En tal caso, la exclusión de la ganancia podría prorratearse.

Además, podrán aplicarse reglas especiales en los siguientes casos:

• Si su residencia principal contenía una oficina en casa o se usaba parcialmente para fines comerciales
• Si vende un terreno baldío adyacente a su residencia principal
• Si su residencia principal es propiedad de un fideicomiso
• Si alquiló parte de su residencia principal a inquilinos o la utilizó como residencia de vacaciones o segunda residencia
• Si usted era propietario de su vivienda principal conjuntamente con una persona soltera
• Nota: Los miembros de los servicios uniformados, los servicios exteriores y la comunidad de inteligencia, así como ciertos voluntarios y empleados del Cuerpo de Paz, pueden optar por suspender el cumplimiento del requisito de dos de cinco años durante cualquier período de servicio oficial extendido calificado hasta un máximo de diez años.

Por supuesto, consulte con un profesional de impuestos para obtener más detalles.

Esta publicación se publicó en colaboración con un proveedor de marketing externo. Fuente original: Broadridge Advisor Solutions.